L’essentiel
- 1120 jours de location au plus par année civile
- 2La commune peut abaisser le plafond jusqu’à 90 jours
- 3Trois exceptions : travail, santé, force majeure
- 4La mairie peut vous demander votre décompte : un mois pour répondre
Un plafond attaché au logement, pas à la plateforme
L’article L324-1-1 du Code du tourisme est clair : un meublé de tourisme déclaré comme résidence principale ne peut pas être loué plus de 120 jours au cours d’une même année civile. Le compteur couvre toutes les locations touristiques du logement, quel que soit le canal : plateformes, réservations en direct, agence.
Ce plafond n’existe que parce que le logement est votre résidence principale, c’est-à-dire le logement que vous occupez au moins huit mois par an (loi du 6 juillet 1989). C’est cette condition qui vous dispense d’autorisation de changement d’usage, même dans les villes qui l’exigent.
Ce qui entre dans les 120 jours
La loi parle de jours de location. En pratique, comptez chaque nuit réservée par un voyageur : un séjour du vendredi au dimanche représente deux nuits. Les plateformes, qui doivent suivre ce plafond, raisonnent de la même façon sur leurs propres réservations.
Ce qui compte, c’est la location effective, pas l’annonce en ligne. Un calendrier ouvert toute l’année ne pose pas de problème tant que les réservations restent sous le plafond. À l’inverse, une location à un ami payée en direct entre bien dans le total.
Notez chaque séjour au fil de l’eau : date d’arrivée, date de départ, canal de réservation. C’est la base de votre réponse si la mairie vous interroge.
À compter
- Les nuits réservées sur chaque plateforme
- Les locations en direct, même à des proches
- Les séjours passés par une agence ou une conciergerie
- Du 1er janvier au 31 décembre, sans report
Trois cas où dépasser est permis
La loi prévoit trois cas où le plafond peut être dépassé. Gardez les justificatifs : c’est à vous de prouver l’exception.
Obligation professionnelle
Une mission ou une mutation temporaire qui vous éloigne de chez vous plus longtemps que prévu.
Raison de santé
Une hospitalisation, une convalescence ou des soins qui vous retiennent ailleurs.
Force majeure
Un événement imprévisible et irrésistible qui vous empêche de revenir dans votre logement.
Des séjours suivis, nuit par nuit
Une conciergerie de votre commune gère vos réservations et tient le calendrier de votre logement, plateformes et réservations directes confondues.
Trouver ma conciergerieQuand la commune passe à 90 jours
Depuis la loi Le Meur, une commune peut abaisser le plafond par une délibération motivée, sans descendre sous 90 jours. La règle locale s’applique alors à toutes les résidences principales louées en meublé de tourisme sur son territoire.
Vérifiez la règle avant chaque saison : une délibération peut entrer en vigueur au 1er janvier. Les délibérations sont publiées par la mairie, et votre service urbanisme ou logement peut vous indiquer le plafond applicable. Voir les points à vérifier dans votre commune.
Où vérifier le plafond
- Le recueil des actes de la mairie
- Le service urbanisme ou logement de la commune
- L’intercommunalité, si elle a la compétence
- Les informations affichées par votre plateforme
Si la mairie vous demande votre décompte
- 1
Repérez le délai
- 2
Rassemblez les relevés
- 3
Joignez les justificatifs
- 4
Gardez une copie
Ce que font les plateformes, et ce que vous risquez
Avant de publier votre annonce, la plateforme vous demande une déclaration sur l’honneur indiquant si le logement est votre résidence principale, avec votre numéro de déclaration. Quand un logement déclaré comme résidence principale dépasse 120 jours sur l’année, elle doit en informer la commune et cesser de le proposer (article L324-2-1).
Comme chaque plateforme ne voit que ses réservations, le dépassement cumulé reste de votre responsabilité. Il peut coûter jusqu’à 15 000 € d’amende civile. Une fausse déclaration de résidence principale peut, elle, coûter jusqu’à 20 000 €. Votre numéro d’enregistrement, en pratique.
Si vous ne vivez plus dans le logement
- Moins de 8 mois d’occupation : ce n’est plus une résidence principale
- Le plafond de 120 jours ne s’applique plus
- Les règles de la résidence secondaire prennent le relais
- Mettez votre déclaration à jour en mairie
Le passage en résidence secondaire peut demander une autorisation de changement d’usage selon votre commune. Faites le point avec le questionnaire « Ai-je le droit de louer ? »
Vos questions
Les 120 jours, c’est par année de location ou par année civile ?
Par année civile : du 1er janvier au 31 décembre. Le compteur repart à zéro chaque 1er janvier, quelle que soit la date de votre première location.
Je loue sur deux plateformes : chacune compte-t-elle 120 jours ?
Non. Le plafond vaut pour le logement, toutes réservations confondues : plateformes, location en direct, agence. Chaque plateforme ne voit que ses propres réservations, c’est donc à vous de tenir le total.
Ma commune peut-elle descendre sous 90 jours ?
Non. La loi permet à la commune d’abaisser le plafond par une délibération motivée, mais pas en dessous de 90 jours. Pour connaître la règle de votre commune, consultez les points à vérifier par commune.
Louer une chambre de ma résidence principale entre-t-il dans le plafond ?
Le plafond de 120 jours vise le meublé de tourisme, c’est-à-dire un logement loué à l’usage exclusif des voyageurs. Une chambre louée chez vous, pendant que vous y vivez, relève d’autres règles (chambre chez l’habitant ou chambre d’hôtes).
Que risque-t-on en dépassant 120 jours ?
Une amende civile pouvant aller jusqu’à 15 000 €, prononcée par le président du tribunal judiciaire à la demande de la commune. Et si le logement n’est plus votre résidence principale, ce sont les règles de la résidence secondaire qui s’appliquent.